O Estudo de Impacto de Vizinhança é um instrumento de democratização da gestão urbana definido na Lei 10.257/2001 para tomada de decisões sobre empreendimentos impactantes, dando voz à sociedade/comunidade exposta aos impactos.

O referido estudo leva em consideração não somente a forma e maneira como um imóvel, ou conjunto de imóveis, se inserem no tecido urbano, ainda que em consonância com a Lei, ou ainda apenas a relação entre o poder público e o empreendimento. O mesmo considera principalmente o impacto produzido sobre seu entorno e a forma que sua utilização ou ocupação pode vir a causar, interferindo diretamente na dinâmica urbana dos cidadãos.

Quanto maior for o empreendimento, tanto maior será o impacto que ele produzirá sobre a vizinhança. Assim, quanto maior for o projeto de habitação de interesse social, tanto maior será a necessidade da utilização de Estudo de Impacto de Vizinhança.

A obrigatoriedade do município na implementação do Plano Diretor estabelecida pela referida Lei, denominada Estatuto da Cidade, atribui ao Zoneamento a função de garantir a proteção à população na medida que estabelece zonas que garantem o ordenamento territorial, a equidade social e consequentemente, a qualidade de vida do cidadão.

Entretanto, mesmo assim, o zoneamento por si só não é capaz de medir todos os conflitos de vizinhança que podem comportar grandes empreendimentos como, por exemplo, conjuntos habitacionais com o número superior a 500 (quinhentas) unidades. Estes, mesmo atendendo aos requisitos da Lei, podem vir a provocar profundas e eternas feridas no tecido urbano, assim como impactos de vizinhança se não forem devidamente analisados: sobrecarga no sistema viário (já caótico em nossa cidade), saturação da infraestrutura urbana (drenagem, água – poucos bairros são abastecidos diariamente e com regularidade, esgotamento sanitário*, energia elétrica, telefonia), saturação de equipamentos urbanos e comunitários (escolas, posto de saúde, segurança pública).

* Na região norte da cidade a rede de esgoto existe apenas nos núcleos habitacionais planejados. Os demais bairros são de ocupação espontânea e não apresentam um projeto de tratamento. Cerca de 80% da regional sul não possui tratamento de esgoto e entre os 20% que possuem, 80% usam o sistema condominial isolado com tratamento e cerca de 10% usam sistema isolado sem tratamento.

Deve-se ainda levar em conta o impacto de ordem ambiental, como a impermeabilização do solo, o impacto na paisagem, o impacto econômico – comercio e serviços locais, e o impacto social – perda de emprego e renda.

Como já dito, o Estatuto da Cidade prevê o instrumento “Estudo de Impacto de Vizinhança” com o intuito de fazer a mediação entre os interesses privados – com seus empreendimentos (mesmo sendo este de Interesse Social – HIS) – e o direito à qualidade urbana daqueles que irão morar, ou mesmo os que no seu entorno já moram ou transitam, oferecendo o ressarcimento à cidade da sobrecarga sofrida com o investimento que se deseja implantar na malha urbana.

Devemos alertar que o Direito de Vizinhança é parte integrante da política urbana e condicionado ao direito de propriedade.

O PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR:

O Projeto de Lei encaminhado ao Prefeito de Cuiabá por Sua Excelência o Senhor Vereador JOÃO EMANUEL MOREIRA LIMA, presidente da Câmara Municipal de Cuiabá, é frágil socialmente ao estabelecer a criação do Relatório de Vizinhança Simplificado – RVS, sem condicioná-lo às Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS estabelecidas no Plano Diretor de Cuiabá, como estabelece a Lei.

A ZEIS é um poderoso instrumento público de plano urbanístico e, consequentemente, do ordenamento da produção do espaço urbano público e privado, para atendimento das necessidades da sociedade quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades produtivas.

A ZEIS permite, e somente ela, mediante um plano específico de urbanização, o estabelecimento de padrão urbanístico próprio e, desta forma, o estabelecimento de Relatório Simplificado, como proposto.

As ZEIS são baseadas em normas de uso e ocupação do solo adequado ao local para a população de baixa renda.

Como já dito anteriormente: quanto maior for o empreendimento, tanto maior será o impacto que ele produzirá sobre a vizinhança. Assim quanto maior for o interesse social, tanto maior será a necessidade da utilização de Estudo de Impacto de Vizinhança.

Desta forma, para questões que envolvam habitação de interesse social – HIS fora das ZEIS visto todas as importantíssimas questões de ordem social que envolve a melhoria da qualidade de vida desta população e sua inserção no tecido urbanizado, há necessidade imperiosa que o Relatório de Impacto de Vizinhança se dê na forma completa e não simplificada conforme estabelece a Lei 10.257/2001, art.37, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – Adensamento populacional;
II – Equipamentos urbanos e comunitários;
III – Uso e ocupação do solo;
IV – Valorização imobiliária;
V – Geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – Ventilação e iluminação;
VII – Paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Simplificar questões relacionadas ao interesse social, fora das ZEIS, daqueles que irão morar em conjuntos habitacionais com o número superior a 500 (quinhentas) unidades é desrespeitar o cidadão que lá irá residir assim como os que já habitam e transitam no local, devido à complexidade destes empreendimentos que, notadamente, exigem análises mais criteriosas e não simplificadas.

O referido Projeto de lei Complementar equivoca-se ainda em seu Art. 230-A – § 1º nos seguintes incisos:

V – Ao excluir o “anteprojeto arquitetônico, descrição da sua inserção no contexto e contribuições à paisagem do entorno com os acessos, locais para aglomeração de usuários, estacionamento, interferências com a circulação existente no seu entorno”;

Alerta:

O projeto arquitetônico é o processo pelo qual uma obra de arquitetura é concebida. É antes de tudo, a construção idealizada com o propósito primordial de ordenar e organizar o espaço para determinada finalidade, visando determinada intenção.

Desta forma é inconcebível a exclusão e substituição deste inciso sem a exigência do projeto arquitetônico para o perfeito estudo do Relatório de Impacto de Vizinhança, simplificado ou não.

Sendo assim, entendemos que é imperiosa a necessidade de distinguir entre os diferentes tipos de empreendimentos – localizados em ZEIS ou fora delas – a analise a ser realizada através dos Relatórios de Impactos de Vizinhança a ser elaborado, não cabendo à área urbana em geral esse tratamento simplificado.

É urgente a implementação de uma efetiva política urbana para a promoção da qualidade de vida na nossa cidade, resultando na construção de um plano urbanístico para Cuiabá. Este desafio é uma responsabilidade de todos, estabelecendo a urgência de uma nova cultura urbana que redirecione nosso modo de pensar e governar com e para nossa população.

Eduardo Chiletto
Conselheiro Federal do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil.
Conselheiro Suplente do CMDE.